Paragraaf G Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid beschrijft het grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen en het grondbeleid is hieraan ondersteunend. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering van het grondbeleid, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. De niet in exploitatie genomen bouwgronden zijn, zoals vastgelegd in het BBV, opgenomen als materiële vaste activa. 

De gemeente Westerveld hanteert sinds de vaststelling van de nieuwe Nota Grondbeleid (2021) een situationeel grondbeleid. De markt heeft de ruimte om te ondernemen, maar wanneer de gemeente het nodig acht om meer invloed op het grondbeleid te hebben dan wordt actief grondbeleid ingezet. Het financiële risico van het grondbeleid dient voor de gemeente aanvaardbaar te zijn. Bij maatschappelijk interessante initiatieven wordt het financiële risico zorgvuldig afgezet tegen het maatschappelijk belang.

Algemeen
Als in onderstaande wordt gesproken over resultaat, dan is dat het verwachte resultaat aan het eind van de grondexploitatie. Op basis van gerealiseerde en nog te realiseren baten en lasten in de toekomst wordt op basis van de PoC-methode (percentage of completion),  een berekening gemaakt voor de tussentijdse winst. Dit wordt berekend naar de mate waarin de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Kort gezegd kan 25% van de verwachte winst worden genomen als 50% van de kosten en 50% van de opbrengsten zijn gerealiseerd.

Bouwgrond in exploitatie

Zorgvlied
Het plan in Zorgvlied bevat 15 kavels die zijn uitgegeven voor woningbouw. Begin 2022 waren alle kavels al verkocht en in heel 2022 werd het gebied woonrijp gemaakt. Het plan is civieltechnisch gereed en in 2023 worden de laatste werkzaamheden uitgevoerd om het gebied woonrijp te maken, daarna kan de exploitatie worden afgesloten. Hoewel het plan financieel voordelig is, kan er dit jaar geen winst worden genomen en moet een bedrag van € 18.000 worden gedekt (voorziening), Volgens de POC-methode. Dit is het gevolg van de gecumuleerde winst die in voorgaande jaren al is genomen van € 288.000.Hierna komt het te verwachten voordelige resultaat uit op € 12.000 (NCW per 1-1-2023). 

Kalterbroeken
Kalterbroeken is een woningbouwproject waarin 93 woningen worden toegevoegd aan Diever. Per 1-1-2022 zijn 84 kavels voor woningbouw uitgegeven, en de laatste kavel is in 2022 verkocht. In 2021 is het niet gelukt het bestemmingsplan voor microwonen te herzien en daardoor zijn deze 8 kavels nog niet uitgegeven. Dit staat nu voor 2023 in de planning. Momenteel zijn wij bezig met de uitgifteprocedure. De verwachting is dat de kavels in 2023 nog worden geleverd. Het project is civieltechnisch gereed. De laatste werkzaamheden zijn gepland voor 2023, waarna het project aan het eind van het jaar kan worden afgesloten. Ook hier overschrijdt de in eerdere jaren genomen winst het positieve resultaat, waardoor een bedrag van € 215.000 moet worden gedekt. Door deze wijziging is het verwachte financiële resultaat € -58.000 nadelig (NCW per 1-1-2023).

Vledder Noord fase 1b
In dit plan is ruimte voor circa 45 woningen. Een deel hiervan heeft al een uitgewerkte woonbestemming. Op een ander deel van de het plan ligt nu nog een maatschappelijke bestemming. De bedoeling is om ook hier woningen mogelijk te maken. In 2022 zijn 24 van de 26 kavels geleverd. Momenteel zijn we druk bezig met bouwen. De verwachting is dat de laatste kavels in 2023 worden verkocht. Om fase 1b af te kunnen ronden, dient het meest oostelijke gedeelte van het bestemmingplan te worden gerealiseerd. Op dit moment zijn er gesprekken over de invulling hiervan. De grondexploitatie sluit naar verwachting met een nadelig financieel resultaat. In 2022 werd nog een nadelig financieel resultaat verwacht van € 396.000 (NCW per 1-1-2022). Na de actualisatie is dit een nadelig resultaat van circa € 998.000 (NCW per 1-1-2023). Deze verslechtering wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in de tweede fase van dit plan waarschijnlijk voornamelijk sociale woningbouw zal worden gerealiseerd. Dit heeft een nadelig effect op de hoogte van de opbrengsten. Er is een voorziening opgenomen in deze jaarrekening van € 285.000 om dit tekort te dekken.

Moersberger Erven
Dit plan betreft de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de Moersberger Erven te Nijensleek. Het terrein is uitgebreid met 4 kavels. De laatste twee kavels zijn in 2022 geleverd. Er worden momenteel bedrijfspanden gebouwd op de kavels. De Laatste werkzaamheden zijn gepland voor eind 2023, daarna kan het project afgesloten worden. Het verwachte financieel resultaat is circa € 38.000 voordelig (NCW per 1-1-2023). Omdat er al opbrengsten zijn gerealiseerd en het een financieel voordelig plan is, kan in dit plan een tussentijdse winst worden genomen. Deze bedraagt circa € 28.000.

Vledderveen
De grondexploitatie Vledderveen is in 2021 vastgesteld en betreft de uitgifte van kavels ten behoeve van maximaal 21 woningen. Deze kavels worden in 2 fasen uitgegeven. De uitgifte van de eerste fase is eind 2021 gestart. Alle tien de kavels zijn direct gereserveerd en 4 zijn in 2022 verkocht. In 2022 zijn de werkzaamheden begonnen om het gebied bouwrijp te maken. De verwachting is dat Vledderveen vanaf november 2023 woonrijp gemaakt wordt. Naast het woonrijp maken vinden er nog wat kleinere werkzaamheden plaats. De opbrengsten van de tweede fase worden in 2024 verwacht. In 2025 kan de grondexploitatie vervolgens worden afgesloten. Het verwachte financiële resultaat is circa € 539.000 voordelig (NCW per 1-1-2023). Er kan winst genomen worden, ten bedrage van € 36.000.

Meenteweg-Oeveraseweg – Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is nog een kavel van 1,6 hectare beschikbaar. De locatie is nog niet bouwrijp gemaakt. Er moeten nog werkzaamheden plaats vinden voordat het terrein geschikt is voor eventuele uitgifte. Verder moeten er nog werkzaamheden in de openbare ruimte plaatsvinden, zoals in het bestemmingsplan is opgenomen. In 2022 was de verwachting nog dat het project in 2024 kon worden afgesloten, dit is nu met een jaar opgeschoven naar 2025. Deze vertraging komt doordat er geen prioriteit is gegeven aan het uitgeven van dit bedrijventerrein. In 2022 werd nog een nadelig financieel resultaat verwacht van € 40.000 (NCW per 1-1-2022). Dit is nu verslechterd tot een negatief resultaat van 137.000 (NCW per 1-1-2023). De voorziening hiervoor is aangepast en bedraagt circa € 37.000.

Aldi-locatie Valderseweg Dwingeloo
Deze grondexploitatie is in 2021 vastgesteld. Het betreft de sanering en gedeeltelijke uitgifte van een perceel grond van circa 9.000 m² ten behoeve van een supermarkt. In 2022 is het gebied geleverd en woonrijp gemaakt. De laatste werkzaamheden zijn voor het eerste half van 2023 gepland, daarna kan het project worden afgesloten. Het verwachte financiële resultaat is circa € 78.000 voordelig (NCW per 1-1-2023). Er kan winst genomen worden, ten bedrage van € 62.000.

 

Bouwgronden in exploitatie (x € 1.000)	Boekwaarde 31-12-2021	Vermeer- deringen	Vermin- deringen	Winst- neming	Voor- ziening	Boekwaarde 31-12-2022
Zorgvlied Noord - Oost	-68	26	-	-19		-61
Kalterbroeken Diever	-483	508	162	-215	58	-410
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	122	7	-	-17	137	-25
Vledder Noord fase 1b	461	573	792	-285	998	-1.042
Moersberger Erven	80	10	173	28		-56
Complex Aldi Dwingeloo	-57	662	869	62		-200
Complex Vledderveen	22	195	172	36		81
Totaal bouwgronden in exploitatie	78	1.980	2.167	-410	1.192	-1.713
Voorzieningen t/m 2022
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	-37	-100			-137	-
Vledder Noord fase 1b	-396	-601			-998	-
Kalterbroeken Diever	-	-58			-58	-
Totaal bouwgronden in exploitatie	-355	1.221	2.167	-410	0	-1.713

 

Bouwgrond in exploitatie excl. winstnemingen 

Bouwgronden in exploitatie	Boekwaarde 31-12-2022	Prognose lasten	Prognose baten	Geraamd resultaat (EW)	Geraamd resultaat (NCW)
Zorgvlied Noord-Oost II	-41	28	-	13	13
Kalterbroeken Diever	-137	539	525	123	-58
Meenteweg / Oeveraseweg Havelte	129	721	782	-69	-137
Vledder Noord fase 1B	242	1.234	517	-959	-998
Moersberger Erven	-84	51	6	39	38
Complex Aldi Dwingeloo	-264	181	0	82	78
Complex Vledderveen	45	272	880	563	539
Totaal bouwgronden in expl.	-110	3.026	2.710	-300	-525
Voorzieningen t/m 2022	-1.192
Totaal bouwgronden in expl.	-1.176

De tabel laat zien welke baten en lasten nog gepland staan tot de voltooiing van de grondexploitatie. De prognose geeft een voorspelling over het toekomstig financieel resultaat. Voor de grondexploitaties Kalterbroeken, Meenteweg-Oeveraseweg en voor Vledder Noord fase 1b resteert op basis van verwachtingen een nadelig financieel resultaat. Hiervoor worden voorzieningen opgenomen.

Voor Kalterbroeken is per 31-12-2022 een voorziening genomen van € 58.000. Voor Meenteweg / Oeveraseweg is per 31-12-2022 een voorziening genomen van € 137.000. Voor de ontwikkeling Vledder Noord fase 1b is een voorziening genomen van € 998.000. Deze bedragen zijn voldoende.

Volgens de commissie BBV moet winst (tussentijdse winstname) worden genomen op het moment dat er in een grondexploitatie opbrengsten zijn. Volgens de POC-methode (percentage of completion, een methode die het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten afzet tegen het aandeel van de gerealiseerde kosten en de te verwachten winst) is de te nemen winst jaarlijks te berekenen. Met de jaarrekening van 2022 is op deze wijze een winst van € 126.000 uit de grondexploitaties van Vledderveen, Aldi Dwingeloo en Moersberger Erven genomen. 

In het algemeen kan gesteld worden dat er weinig risico’s zijn bij onze grondexploitaties. Voor de verliezen die we kunnen inschatten is een voorziening opgenomen. Op dit moment betreft dat Zorglied, Kalterbroeken, Meenteweg-Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b.

Voor grondexploitaties die in uitvoering zijn, geldt dat er een algemeen risico is dat deze ontwikkeling uiteindelijk niet (volledig) voltooid worden. Er is geprobeerd om het risico hierop zo veel mogelijk te beperken door middel van diversiteit in woningtypologieën, behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen. 
Voor vrijwel alle grondexploitaties is een passend vigerend bestemmingsplan. Alleen voor een deel van het plan Vledder Noord fase 1b is een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit levert een risico op; het is namelijk nog niet zeker of de beoogde ontwikkeling hier plaats kan vinden. Ons inziens is dit een relatief klein risico en is dit al gedeeltelijk opgevangen door genoeg tijd voor deze ontwikkeling in de grondexploitatie op te nemen. Voor nadere inschatting van de risico’s in breder verband wordt verwezen naar de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing.

Zie ook paragraaf B: Weerstandsvermogen en risicobeheersing.