Paragraaf G Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid beschrijft het grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen en het grondbeleid is hieraan ondersteunend. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering van het grondbeleid, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. De niet in exploitatie genomen bouwgronden worden, vanaf 2016 op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), opgenomen als materiële vaste activa. 

Eind 2021 is geactualiseerd grondbeleid vastgesteld. Dit naar aanleiding van de gewijzigde vastgoedmarkt en  de economische situatie in het land. Daarnaast is er sprake van nieuwe regelgeving vanuit de notities van de commissie BBV met andere richtlijnen voor het inrichten van gemeentelijke grondexploitaties. Tevens is de wetgeving omtrent de Omgevingswet van invloed op het gemeentelijk grondbeleid. Ook de gemeenteraad had aangegeven een actiever grondbeleid na te streven. Dit alles gaf de aanleiding om de nota Grondbeleid te actualiseren. 

Het uitgangspunt is een actiever grondbeleid. Dit door middel van zogenaamd situationeel grondbeleid. 
Faciliterend als het kan om de doelen te bereiken en actief als dat beter past bij de opgave en de gemeentelijke begroting daar dekking voor geeft. Per ontwikkellocatie of project zal worden gekeken naar de gewenste vorm van grondbeleid. Actief grondbeleid lijkt met name voor grotere woningbouwplannen ingezet te kunnen worden. De gemeente kan op deze manier verantwoord en gecontroleerd sturen op de ruimtelijke doelstellingen en ambities. Het is immers niet mogelijk om een algemene strategie te bepalen voor alle locaties. Per locatie spelen veel facetten een rol, zoals grondposities, capaciteit van de gemeente, wens tot regie van de gemeente en de risico’s die een gemeente wil lopen.

Volgens de commissie BBV moet winst (tussentijdse winstname) worden genomen op het moment dat er in een grondexploitatie opbrengsten zijn. Volgens de POC-methode (percentage of completion, een methode die het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten afzet tegen het aandeel van de gerealiseerde kosten en de te verwachten winst) is de te nemen winst jaarlijks te berekenen. Met de jaarrekening van 2021 is op deze wijze een winst van € 403.000 uit de grondexploitaties van Zorgvlied, Kalterbroeken, Moersberger Erven en Complex Aldi Dwingeloo genomen. Ook de komende jaren wordt een winst verwacht uit de laatste grondexploitaties Moersberger Erven en Aldi Dwingeloo te kunnen nemen. 

Theoretisch te behalen begrote winsten grondexploitaties ( x  €  1.000)	2022	2023	2024	2025	2026
Totaal van de grondexploitaties	865	98	-147	100	-

Deze winsten zijn verwerkt in de prognose balans. Ze zijn nog niet als winst meegenomen onder de baten en lasten. 

Meenteweg - Oeveraseweg – Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is nog een kavel van 1,6 hectare beschikbaar. De locatie is nog niet bouwrijp gemaakt. Er moeten nog werkzaamheden plaatsvinden voordat het terrein geschikt is voor eventuele uitgifte.
Verder moeten nog werkzaamheden in de openbare ruimte plaatsvinden, zoals in het bestemmingsplan is opgenomen. In 2021 zijn er geen verkopen geweest. In 2021 was de verwachting nog dat het project in 2023 kon worden afgesloten, dit is nu met een jaar opgeschoven naar 2024. Het resultaat zal circa € 40.000 nadelig zijn (NCW per 1-1-2022). De voorziening hiervoor is aangepast.

Zorgvlied Noord-Oost II
In het plan in Zorgvlied zijn 15 kavels uit geven voor woningbouw. Per 1-1-2022 zijn alle kavels verkocht. Na afronden van de laatste werkzaamheden komt het te verwachten voordelige resultaat uit op nog circa € 40.000 (NCW per 1-1-2022). Naar verwachting kan dit project eind dit jaar worden afgesloten.

Kalterbroeken
Kalterbroeken is een woningbouwproject waarin 93 woningen worden toegevoegd aan Diever. Per 1-1-2022 zijn 84 kavels voor woningbouw uitgegeven. De laatste kavels worden in 2022 uitgegeven. Het project kan vervolgens in 2023 worden afgesloten, nadat de laatste woonrijpmaak-werkzaamheden zijn uitgevoerd. Het verwachte financiële resultaat € 335.000 voordelig (NCW per 1-1-2022).
Vledder Noord – Fase 1a
Het plan Vledder Noord – Fase 1a betreft een project waarin 32 woonzorg-eenheden worden gerealiseerd. Het te verwachten financiële resultaat is circa € 130.000 voordelig (op NCW per 1-1-2021). In 2019 is al een winst van € 101.000 genomen uit dit project. In 2021 is gestart met de bouw van het complex en de verwachting is dat dit project in 2022 kan worden afgesloten. 

Vledder Noord – Fase 1b
In dit plan is ruimte voor circa 45 woningen. Een deel hiervan heeft al een uitgewerkte woonbestemming. Op een ander deel van de het plan ligt nu nog een maatschappelijke bestemming. De bedoeling is om ook hier woningen mogelijk te maken. Eind 2021 is gestart met het bouwrijp maken van het eerste deel van het plangebied. In 2022 zullen de 26 kavels in dit deel worden geleverd.
De grondexploitatie sluit naar verwachting met een nadelig financieel resultaat van circa € 400.000 (NCW per 1-1-2022). 

Vledderveen
De grondexploitatie Vledderveen is in 2021 vastgesteld en betreft de uitgifte van kavels ten behoeve van maximaal 21 woningen. Deze kavels worden in 2 fasen uitgegeven. De uitgifte van de eerste fase is eind 2021 gestart. Alle tien de kavels zijn direct gereserveerd. Begin 2022 is gestart met bouwrijpmaken en zijn de kavels geleverd. De opbrengsten van de tweede fase worden in 2024 verwacht. In 2025 kan de grondexploitatie vervolgens worden afgesloten. Het verwachte financiële resultaat is circa € 600.000 voordelig (NCW per 1-1-2022).

Aldi-locatie Valderseweg Dwingeloo
Deze grondexploitatie is in 2021 vastgesteld. Het betreft de sanering en gedeeltelijke uitgifte van een perceel grond van circa 5.000 m² ten behoeve van een supermarkt. De grond is in 2022 gesaneerd en geleverd. Het plangebied kan dan eind 2022 woonrijp worden gemaakt, waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten. Het verwachte financiële resultaat is circa € 300.000 voordelig (NCW per 1-1-2022).
 
Toekomstige ontwikkelingen
In 2022 is er een voorkeursrecht gevestigd op een locatie in Dieverbrug. Uit een nadere verkenning zal moeten blijken of deze geschikt is voor toekomstige woningbouw op de lange termijn. Daarnaast wordt gekeken naar diverse (her)ontwikkelingslocaties dit ook in relatie tot de ambitie om 1.000 nieuwe woningen voor 2030 te realiseren. 

Bouwgrond in exploitatie (begroot verloop in 2022)

 

Bouwgronden in exploitatie (x € 1.000)	Boekwaarde 31-12-2021	Vermeer- deringen	Vermin- deringen	Winst- neming	Voor- ziening	Boekwaarde 31-12-2022
Zorgvlied Noord - Oost	--68	29	-	39		-
Kalterbroeken Diever	-483	416	361	312		-116
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	122	6	-	-	37	91
Vledder Noord fase 1b	460	526	939	-	396	-349
Moersberger Erven	81	49	151	-9		-30
Complex Aldi Dwingeloo	-56	587	850	309		-10
Complex Vledderveen	22	259	569	214		-74
Totaal bouwgronden in exploitatie	78	1.872	2.870	865	433	-488
Voorzieningen t/m
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	-37				-37	0
Vledder Noord fase 1b	-396				--396	0

 

Bouwgrond in exploitatie incl. winstnemingen (begrote boekwaarden 2022 t/m 2026)

Bouwgronden in exploitatie (x € 1.000)	Boekwaarde 31-12-2022	Boekwaarde  31-12-2023	Boekwaarde 31-12-2024	Boekwaarde 31-12-2025	Boekwaarde 31-12-2026
Zorgvlied Noord - Oost	-	-	-	-
Kalterbroeken Diever	-116	-	-	-	-
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	128	-169	-	-	-
Vledder Noord fase 1b	47	-472	-	-	-
Moersberger Erven	-30	-	-	-	-
	-10	-	-	-	-
	-74	50	-138	-
Totaal bouwgronden in exploitatie	-55	-354	-138	-	-
Voorzieningen t/m	-433	-433	-37	-	-
Totaal bouwgronden in exploitatie	-488	-79	-175		-

Voor Meenteweg / Oeveraseweg is per 31-12-2021 een voorziening opgenomen van € 37.000. Voor Vledder Noord is een voorziening opgenomen van € 396.000. Deze bedragen zullen naar verwachting voldoende zijn (zie contante waarde).

In het algemeen kan gesteld worden dat er weinig risico’s zijn bij onze grondexploitaties. Zie hiervoor paragraaf B. Voor de verliezen die we kunnen inschatten is een voorziening opgenomen. Op dit moment betreft dat de Meenteweg – Oeveraseweg in Havelte. 

Voor grondexploitaties die in uitvoering zijn, geldt dat er een algemeen risico is dat deze ontwikkeling uiteindelijk niet (volledig) voltooid wordt. Er is getracht om het risico hierop zo veel mogelijk te beperken door middel van diversiteit in woningtypologieën, behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen. Voor nadere inschatting van de risico’s in breder verband wordt verwezen naar de paragraaf B: Weerstandvermogen en risicobeheersing.