Paragraaf G Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid beschrijft het grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen en het grondbeleid is hieraan ondersteunend. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering van het grondbeleid, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. De niet in exploitatie genomen bouwgronden zijn, zoals vastgelegd in het BBV, opgenomen als materiële vaste activa. 

De gemeente Westerveld hanteert sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid (2021) een situationeel grondbeleid. De markt heeft de ruimte om te ondernemen, maar wanneer de gemeente het nodig acht om meer invloed op het grondbeleid te hebben dan wordt actief grondbeleid daadwerkelijk ingezet. Het financiële risico van het grondbeleid dient voor de gemeente aanvaardbaar te zijn. Bij maatschappelijk interessante initiatieven wordt het financiële risico zorgvuldig afgezet tegen het maatschappelijk belang. 

Volgens de commissie BBV moet winst (tussentijdse winstname) worden genomen op het moment dat er in een grondexploitatie opbrengsten zijn. Volgens de PoC-methode (Percentage of Completion, een methode die het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten afzet tegen het aandeel van de gerealiseerde kosten en de te verwachten winst) is de te nemen winst jaarlijks te berekenen. Ook de komende jaren wordt een winst verwacht uit diverse grondexploitaties. Eventuele winsten worden verwerkt in de prognose balans. Ze zijn nog niet als winst meegenomen onder de baten en lasten. 

Algemeen
Als in onderstaande wordt gesproken over resultaat, dan is dat het verwachte resultaat aan het eind van de grondexploitatie. Op basis van gerealiseerde en nog te realiseren baten en lasten in de toekomst wordt op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) een berekening gemaakt voor de tussentijdse winst. Dit wordt berekend naar de mate waarin de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Bijvoorbeeld kort gezegd kan 25% van de verwachte winst worden genomen als 50% van de kosten en 50% van de opbrengsten zijn gerealiseerd.

Bouwgrond in exploitatie

Kalterbroeken
Kalterbroeken is een woningbouwproject waarin 93 woningen worden toegevoegd aan Diever. In 2023 zijn wij bezig met de uitgifteprocedure van de laatste 8 kavels. De verwachting is dat de kavels in 2024 of begin 2025 kunnen worden overgedragen. Er wordt een positieve resultaat verwacht, er is in 2023 een tussentijdse winstneming (PoC) van € 230.000 genomen over het gerealiseerde resultaat. De boekwaarde bedraagt € 179.000 per 01-01-2024.

Meenteweg-Oeveraseweg – Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is nog een kavel van 1,6 hectare beschikbaar. In 2024 is een start gemaakt om de locatie bouwrijp te maken. In najaar 2024 vindt afstemming plaats met ondernemers in regio Havelte over indeling en grootte kavels. Verwachting is dat in 1e helft van 2025 het bouwrijp maken afgerond kan worden en start gemaakt met uitgifte van kavels. Er wordt een negatief resultaat van € 52.000 (NCW per 01-01-2024). De voorziening is hierop aangepast en bedraagt € 52.000.

Vledder Noord fase 1b
In dit plan (fase 1b) is ruimte voor circa 45 woningen. Een deel hiervan heeft al een uitgewerkte woonbestemming en deels gerealiseerd. Op een ander deel van de het plan (1bII) ligt nu nog een maatschappelijke bestemming. De bedoeling is om ook hier woningen te realiseren maar is wijziging bestemming noodzakelijk, planning is najaar 2024 of begin 2025. In het eerste deel van fase 1b zijn 26 kavels geleverd en de woningen gerealiseerd. Om fase 1b af te kunnen ronden, dient het meest oostelijke gedeelte van het bestemmingplan te worden gerealiseerd. Op dit moment zijn er gesprekken over de invulling hiervan welke in najaar 2024 uitgewerkt worden. De grondexploitatie sluit naar verwachting met een nadelig financieel resultaat. Per 31-12-2023 is het verwachte nadelig financieel resultaat € 577.000 (NCW per 1-1-2024). Het negatieve resultaat wordt deels veroorzaakt door de realisatie van sociale woningbouw in de tweede fase en kosten voor beheersen Japanse Duizendknoop. Er is een voorziening opgenomen in deze jaarrekening van € 577.000 om dit tekort te dekken.

Vledderveen
De grondexploitatie Vledderveen is in 2021 vastgesteld en betreft de uitgifte van kavels ten behoeve van maximaal 21 woningen. Deze kavels worden in 2 fasen uitgegeven. In 2022 zijn de werkzaamheden begonnen om het gebied bouwrijp te maken. De 1e fase is in 2023 uitgegeven en verwachting is dat deze fase in 2025 afgerond kan worden met woonrijp maken. Voor de 2e fase, met mogelijkheid 11 woningen te realiseren, is in voorjaar 2024 een prijsvraag uitgezet met aansluitend gunning aan projectontwikkelaar. Naar verwachting zullen de bouwactiviteiten in 1e helft van 2025 starten. De opbrengsten van de 2e fase worden in 2025 verwacht. Er wordt een positieve resultaat verwacht, er is in 2023 een tussentijdse winstneming (PoC) van € 107.000 genomen over het gerealiseerde resultaat De boekwaarde is op 31-12-2024 € 198.000.

Bouwgrond in exploitatie (begroot verloop 2024)                                                                                                                  Bedragen x € 1.000

Bouwgronden in exploitatie	Boekwaarde 31-12-2023	Vermeerderingen	Verminderingen	Winstneming	Boekwaarde 31-12-2024
Kalterbroeken Diever	-179	273	260	0	-166
Meenteweg - Oeverasweg Havelte	114	211	0	0	335
Vledder Noord fase 1b	-62	1.288	250	0	976
Complex Vledderveen	-199	135	243	0	-307
Totaal	-323	1.907	753	0	838
Voorziening t/m
Meenteweg - Oeverasweg Havelte	-52				-52
Vledder Noord fase 1b	-577				-577
Totaal bouwgronden in exploitatie	-952	1.922	753	0	209

 Meerjarige boekwaarden Bouwgronden in exploitatie (incl. voorziening)

Bouwgronden in exploitatie	Boekwaarde 31-12-2024	Boekwaarde 31-12-2025	Boekwaarde 31-12-2026	Boekwaarde 31-12-2027	Boekwaarde 31-12-2028
Kalterbroeken Diever	-166	0	0	0	0
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	283	195	0	0	0
Vledder Noord fase 1b	399	407	206	0	0
Complex Vledderveen	-307	-492	0	0	0
Totaal bouwgrond in exploitatie	209	110	206	0	0

De tabel laat zien welke baten en lasten nog gepland staan tot de voltooiing van de grondexploitatie. De prognose geeft een voorspelling over het toekomstig financieel resultaat. Voor Kalterbroeken, Meenteweg-Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b resteert op basis van verwachtingen een nadelig financieel resultaat. Hiervoor worden voorzieningen opgenomen. Vanaf 2024 zullen naar verwachting enkele grondexploitaties aan het overzicht worden toegevoegd. 

Voor Meenteweg / Oeveraseweg is per 31-12-2023 een voorziening opgenomen van € 52.000. Voor Vledder Noord is een voorziening opgenomen van € 577.000. Deze bedragen 

In het algemeen kan gesteld worden dat er weinig risico’s zijn bij onze grondexploitaties. Voor de verliezen die we kunnen inschatten is een voorziening opgenomen. Op dit moment betreft dat Kalterbroeken, Meenteweg-Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b.

Voor grondexploitaties die in uitvoering zijn, geldt dat er een algemeen risico is dat deze ontwikkelingen uiteindelijk niet (volledig) voltooid worden. Er is getracht om het risico hierop zo veel mogelijk te beperken door middel van diversiteit in woningtypologieën, behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen. Voor vrijwel alle grondexploitaties is een passend vigerend bestemmingsplan. Voor een deel van het plan Vledder Noord fase 1b is een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit levert een risico op; het is namelijk nog niet zeker of de beoogde ontwikkeling hier kan plaatsvinden. Ons inziens is dit een relatief klein risico en is dit al gedeeltelijk opgevangen door genoeg tijd voor deze ontwikkeling in de grondexploitatie op te nemen. Voor nadere inschatting van de risico’s in breder verband wordt verwezen naar de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing.