Paragraaf G Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid beschrijft het grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen en het grondbeleid is hieraan ondersteunend. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering van het grondbeleid, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. De niet in exploitatie genomen bouwgronden zijn, zoals vastgelegd in het BBV, opgenomen als materiële vaste activa. 

De gemeente Westerveld hanteert sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid (2021) een situationeel grondbeleid. De markt heeft de ruimte om te ondernemen, maar wanneer de gemeente het nodig acht om meer invloed op het grondbeleid te hebben dan wordt actief grondbeleid ingezet. Het financiële risico van het grondbeleid dient voor de gemeente aanvaardbaar te zijn. Bij maatschappelijk interessante initiatieven wordt het financiële risico zorgvuldig afgezet tegen het maatschappelijk belang.

Volgens de commissie BBV moet winst (tussentijdse winstname) worden genomen op het moment dat er in een grondexploitatie opbrengsten zijn. Volgens de PoC-methode (Percentage of Completion, een methode die het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten afzet tegen het aandeel van de gerealiseerde kosten en de te verwachten winst) is de te nemen winst jaarlijks te berekenen. Ook de komende jaren wordt een winst verwacht uit diverse grondexploitaties. Eventuele winsten worden verwerkt in de prognose balans. Ze zijn nog niet als winst meegenomen onder de baten en lasten. 

Algemeen
Als in onderstaande wordt gesproken over resultaat, dan is dat het verwachte resultaat aan het eind van de grondexploitatie. Op basis van gerealiseerde en nog te realiseren baten en lasten in de toekomst wordt op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) een berekening gemaakt voor de tussentijdse winst. Dit wordt berekend naar de mate waarin de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Bijvoorbeeld kort gezegd kan 25% van de verwachte winst worden genomen als 50% van de kosten en 50% van de opbrengsten zijn gerealiseerd.

Bouwgrond in exploitatie

Zorgvlied Noord-Oost II
Het plan in Zorgvlied bestaat uit 15 kavels voor woningbouw. De laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn uitgevoerd in 2023. Het project is voltooid en kan eind 2023 worden afgesloten. Daarom is er geen boekwaarde begroot voor 2024. Het resultaat is circa € 32.000 voordelig. Dit bedrag wordt als winst genomen. 

Kalterbroeken
Kalterbroeken is een woningbouwproject waarin 93 woningen worden toegevoegd aan Diever. In 2023 zijn wij bezig met de uitgifteprocedure van de laatste 8 kavels. De verwachting is dat de kavels in de eerste helft van 2024 kunnen worden overgedragen. Ook hier overschrijdt de in eerdere jaren genomen winst het positieve resultaat, waardoor een bedrag van € 215.000 moet worden gedekt. Door deze wijziging is het verwachte financiële resultaat € 58.000 nadelig (NCW per 1-1-2023). Daarvoor is een voorziening opgenomen. De begrote boekwaarde bedraagt € 239.000 per 31-12-2023.

Meenteweg-Oeveraseweg – Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is nog een kavel van 1,6 hectare beschikbaar. De locatie is nog niet bouwrijp gemaakt. Er moeten nog werkzaamheden plaatsvinden voordat het terrein geschikt is voor eventuele uitgifte. Verder dienen nog werkzaamheden uitgevoerd te worden in de openbare ruimte zoals in het bestemmingsplan is opgenomen. In 2022 was de verwachting nog dat het project in 2024 kon worden afgesloten, dit is nu met een jaar opgeschoven naar 2025. Deze vertraging komt doordat er geen prioriteit is gegeven aan het uitgeven van dit bedrijventerrein.. Het project sluit met een negatief resultaat van circa € 121.000 (NCW per 1-1-2023). De voorziening is hierop aangepast en bedraagt circa € 137.000. De boekwaarde op 31-12-2023 bedraagt - € 330.000. 

Vledder Noord fase 1b
In dit plan is ruimte voor circa 45 woningen. Een deel hiervan heeft al een uitgewerkte woonbestemming. Op een ander deel van het plan ligt nu nog een maatschappelijke bestemming. De bedoeling is om ook hier woningen mogelijk te maken. In 2023 verrichtten we werkzaamheden voor het bouw- en woonrijpmaken. De verwachting is dat de laatste kavels in 2023 worden verkocht. Om fase 1b af te kunnen ronden, dient het meest oostelijke gedeelte van het bestemmingplan te worden gerealiseerd. Op dit moment vinden gesprekken plaats over de invulling hiervan.

De grondexploitatie sluit naar verwachting met een nadelig financieel resultaat van circa € 1.000.000 (NCW 1-1-2023). De verslechtering van het resultaat ten opzichte van 2022 wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in de tweede fase van dit plan waarschijnlijk voornamelijk sociale woningbouw zal worden gerealiseerd. Dit heeft een nadelig effect op de hoogte van de opbrengsten. Er is een voorziening opgenomen om dit tekort te dekken. Het project loopt door in het jaar 2024 en zal naar verwachting eind 2025 worden afgesloten. De boekwaarde is op 31-12-2023 - € 647.000. 

Moersberger Erven
Dit plan betreft de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de Moersberger Erven te Nijensleek. Het terrein is uitgebreid met 4 kavels. De laatste werkzaamheden voor het woonrijpmaken zijn in 2023 uitgevoerd. Daarom kan dit project eind dit jaar worden afgesloten en vereist geen budget meer in 2024. Het project sluit met een voordelig resultaat van circa € 11.000. Dat bedrag kan als winst worden genomen. 

Aldi-locatie Valderseweg Dwingeloo
Deze grondexploitatie betreft de sanering en gedeeltelijke uitgifte van een perceel grond van circa 9.000 m² ten behoeve van een supermarkt. In 2022 is de grond geleverd en woonrijp gemaakt. In 2023 zijn de laatste werkzaamheden uitgevoerd en is het project voltooid. Daarom kan het eind 2023 worden afgesloten.  Dit project vereist geen budget voor 2024. Er kan € 19.000 winst genomen worden, omdat het complex met een positieve waarde sluit. 

Vledderveen
De grondexploitatie Vledderveen is in 2021 vastgesteld en betreft de uitgifte van kavels ten behoeve van maximaal 21 woningen. Deze kavels worden in 2 fasen uitgegeven. In 2022 zijn de werkzaamheden begonnen om het gebied bouwrijp te maken. De verwachting is dat Vledderveen vanaf november 2023 woonrijp gemaakt wordt. Naast het woonrijp maken vinden er nog wat kleinere werkzaamheden plaats. De opbrengsten van de tweede fase worden in 2025 verwacht. In 2025 kan de grondexploitatie vervolgens worden afgesloten.  De boekwaarde is op 31-12-2023 € 188.000. 

Bouwgrond in exploitatie (begroot verloop 2023)                                                                                                                  Bedragen x € 1.000

Bouwgronden in exploitatie	Boekwaarde 31-12-2022	Vermeerderingen	Verminderingen	Winstneming	Boekwaarde 31-12-2023
Zorgvlied Noord-Oost II	-61	29	0	32	0
Kalterbroeken Diever	-352	475	361	0	-239
Meenteweg - Oeverasweg Havelte	112	218	0	0	330
Vledder Noord fase 1b	-44	838	147	0	647
Moersberger Erven	-56	51	6	11	0
Complex Aldi Dwingelo	-200	181	0	19	0
Complex Vledderveen	81	129	398	0	-188
Totaal	-520	1.922	912	62	552
Voorziening t/m
Kalterbroeken Diever	-137		8		-129
Meenteweg - Oeverasweg Havelte	-998		334		-664
Vledder Noord fase 1b	-58		58		0
Totaal bouwgronden in exploitatie	-1.713	1.922	1.312	62	-241

 Meerjarige boekwaarden Bouwgronden in exploitatie

Bouwgronden in exploitatie	Boekwaarde 31-12-2023	Boekwaarde 31-12-2024	Boekwaarde 31-12-2025	Boekwaarde 31-12-2026	Boekwaarde 31-12-2027
Zorgvlied Noord-Oost II	0	0	0	0	0
Kalterbroeken Diever	-239	0	0	0	0
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	330	-125	0	0	0
Vledder Noord fase 1b	647	785	0	0	0
Moersberger Erven	0	0	0	0	0
Complex Aldi Dwingeloo	0	0	0	0	0
Complex Vledderveen	-188	-113	-573	0	0
Totaal	552	547	573	0	0
Voorziening	-793	-436	0	0	0
Totaal bouwgronden in exploitatie	-241	111	-573	0	0

De tabel laat zien welke baten en lasten nog gepland staan tot de voltooiing van de grondexploitatie. De prognose geeft een voorspelling over het toekomstig financieel resultaat. Voor Kalterbroeken, Meenteweg-Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b resteert op basis van verwachtingen een nadelig financieel resultaat. Hiervoor worden voorzieningen opgenomen. Naar verwachting kunnen de grondexploitaties Zorgvlied Noord-Oost II, Moersberger Erven en Aldi-locatie Valderseweg Dwingeloo eind 2023 worden afgesloten. Het resultaat van de exploitaties zal dan vrijvallen.

Voor Meenteweg / Oeveraseweg is per 31-12-2022 een voorziening opgenomen van € 137.000. Voor Vledder Noord is een voorziening opgenomen van € 998.000 en voor Kalterbroeken € 58.000. Deze bedragen zullen naar verwachting voldoende zijn.

In het algemeen kan gesteld worden dat er weinig risico’s zijn bij onze grondexploitaties. Voor de verliezen die we kunnen inschatten is een voorziening opgenomen. Op dit moment betreft dat Kalterbroeken, Meenteweg-Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b.

Voor grondexploitaties die in uitvoering zijn, geldt dat er een algemeen risico is dat deze ontwikkelingen uiteindelijk niet (volledig) voltooid worden. Er is getracht om het risico hierop zo veel mogelijk te beperken door middel van diversiteit in woningtypologieën, behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen. Voor vrijwel alle grondexploitaties is een passend vigerend bestemmingsplan. Voor een deel van het plan Vledder Noord fase 1b is een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit levert een risico op; het is namelijk nog niet zeker of de beoogde ontwikkeling hier kan plaatsvinden. Ons inziens is dit een relatief klein risico en is dit al gedeeltelijk opgevangen door genoeg tijd voor deze ontwikkeling in de grondexploitatie op te nemen. Voor nadere inschatting van de risico’s in breder verband wordt verwezen naar de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing.