Paragraaf G Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid beschrijft het grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen en het grondbeleid is hieraan ondersteunend. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering van het grondbeleid, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. De niet in exploitatie genomen bouwgronden zijn, zoals vastgelegd in het BBV, opgenomen als materiële vaste activa. 

De gemeente Westerveld hanteert sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid (2021) een situationeel grondbeleid. De markt heeft de ruimte om te ondernemen, maar wanneer de gemeente het nodig acht om meer invloed op het grondbeleid te hebben dan wordt actief grondbeleid ingezet. Het financiële risico van het grondbeleid dient voor de gemeente aanvaardbaar te zijn. Bij maatschappelijk interessante initiatieven wordt het financiële risico zorgvuldig afgezet tegen het maatschappelijk belang.

Kalterbroeken
Kalterbroeken is een woningbouwproject waarin 93 woningen worden toegevoegd aan Diever. Per 1-1-2022 zijn 84 kavels voor woningbouw uitgegeven. In 2022 is het bestemmingsplan voor microwonen herzien en is in 2023 gestart met de uitgifte van de 8 kavels. Alle 8 kavels zijn verkocht, tot en met 2024 zijn er 4 kavels geleverd. De verwachting is dat in 2025 de andere 4 kavels worden geleverd en het project eind 2025 of begin 2026 kan worden afgesloten. Het verwachte negatieve resultaat is € 196.000 (NCW per 01-01-2025). Voor dit bedrag is een voorziening opgenomen. De boekwaarde per 31-12-2024 is € 103.800 positief.

Meenteweg-Oeveraseweg – Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is nog een kavel van 1,6 hectare beschikbaar. In 2024 is een start gemaakt voor het bouwrijp maken van de locatie. Begin 2025 wordt de kavelindeling opgesteld en aansluitend de uitgifte. Bij de actualisatie van de grondexploitatie is er een negatief resultaat van € 195.000 (NCW per 1-1-2025), de voorziening hiervoor is aangepast. Bij de uitgifte van de kavels is het uitgangspunt dat er geen negatief resultaat is bij afsluiten van het project..

Vledder Noord fase 1b
In dit plan is ruimte voor circa 45 woningen. Een deel hiervan heeft al een uitgewerkte woonbestemming. Op een ander deel van de het plan ligt nu nog een maatschappelijke bestemming, deze wordt in 2025 gewijzigd naar wonen om hier 12 sociale huurwoningen te realiseren. In het eerste deel van fase 1b zijn 26 kavels geleverd en de woningen gerealiseerd. De grondexploitatie sluit naar verwachting met een nadelig financieel resultaat. Per 31-12-2024 is het verwachte nadelig financieel resultaat € 466.000 (NCW per 1-1-2024). Het negatieve resultaat wordt deels veroorzaakt door de realisatie van sociale woningbouw. Er is een voorziening opgenomen in deze jaarrekening van € 466.000 om dit tekort te dekken. Verwachting is dat in de volgende fasen woningbouw ontwikkeling Vledder Noord er een positieve grondexploitatie wordt gerealiseerd. Streven is een actualisatie van de grondexploitatie Vledder Noord voor de fasen 2 en 3 in 2025.

Vledderveen
De grondexploitatie Vledderveen is in 2021 vastgesteld en betreft de uitgifte van kavels ten behoeve van maximaal 21 woningen. Deze kavels worden in 2 fasen uitgegeven. De uitgifte van de eerste fase met 10 kavels is eind 2021 gestart en alle kavels zijn in 2022 verkocht. De 1e fase Vledderveen is in 2024 woonrijp gemaakt. De tweede fase met uitgifte van maximaal 11 kavels heeft in 2024 plaatsgevonden. Start van de woningbouw zal na de zomer 2025 zijn. Verwachting is dat de grondexploitatie in 2026 kan worden afgesloten. Het verwachte positieve resultaat is € 620.000 (NCW per 01-01-2025) en wordt, gezien het al gerealiseerde deel, er een tussentijdse winstneming (PoC) van € 70.000 genomen. De boekwaarde per 01-01-2024 is dan € 95.000.

Voormalige Storkschoollocatie, Bruges Dwingeloo
In 2024 is de grondexploitatie van de voormalige Storkschoollocatie aan de Bruges te Dwingeloo geopend. Het voornemen is, op de locatie van 6.477 m2, 13 woningen te realiseren waarvan 8 sociale huurwoningen. Op de locatie rust een boekwaarde van € 300.428 (31-12-2024). Per 31-12-2024 is het verwachte resultaat € 8.000 positief (NCW per 01-01-2025).

Bouwgrond in exploitatie

Voor Kalterbroeken is per 31-12-2024 een voorziening opgenomen van € 196.000. Voor Meenteweg / Oeveraseweg is per 31-12-2024 een voorziening opgenomen van € 195.000. Voor Vledder Noord is een voorziening opgenomen van € 466.000. Deze bedragen zullen naar verwachting voldoende zijn (zie contante waarde).

In het algemeen kan gesteld worden dat er weinig risico’s zijn bij onze grondexploitaties. Voor de verliezen die we kunnen inschatten is een voorziening opgenomen. Op dit moment betreft dat Oeveraseweg, Vledder Noord fase 1b en voormalige Storkschoollocatie. Voor grondexploitaties die in uitvoering zijn, geldt dat er een algemeen risico is dat deze ontwikkeling uiteindelijk niet (volledig) voltooid worden. Er is geprobeerd om het risico hierop zo veel mogelijk te beperken door middel van diversiteit in woningtypologieën, behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen. Voor vrijwel alle grondexploitaties is een passend vigerend bestemmingsplan. Alleen voor een deel van het plan Vledder Noord fase 1b is een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit levert een risico op; het is namelijk nog niet zeker of de beoogde ontwikkeling hier plaats kan vinden. Onzes inziens is dit een relatief klein risico en is dit al gedeeltelijk opgevangen door genoeg tijd voor deze ontwikkeling in de grondexploitatie op te nemen. Voor nadere inschatting van de risico’s in breder verband wordt verwezen naar de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing.