Paragraaf G Grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft het gemeentelijk grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen; het grondbeleid is hieraan ondersteunend. De paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. Niet in exploitatie genomen bouwgronden zijn, conform het BBV, opgenomen als materiële vaste activa.

De gemeente Westerveld voert sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid (2021) een situationeel grondbeleid. De markt krijgt ruimte om te ondernemen, maar indien noodzakelijk wordt actief grondbeleid ingezet. Het financiële risico dient voor de gemeente aanvaardbaar te zijn. Bij maatschappelijk relevante initiatieven wordt het financiële risico zorgvuldig afgewogen tegen het maatschappelijk belang.

Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt tussentijdse winst genomen zodra opbrengsten binnen een grondexploitatie worden gerealiseerd. De winstbepaling vindt plaats op basis van de Percentage of Completion (PoC)-methode, waarbij het gerealiseerde kostenpercentage wordt afgezet tegen de totale kosten en verwachte winst. Verwachte winsten uit lopende grondexploitaties worden opgenomen in de prognosebalans als onderdeel van het onderhanden werk.

Algemeen
Onder ‘resultaat’ wordt het verwachte financiële resultaat aan het einde van de grondexploitatie verstaan. Op basis van gerealiseerde en nog te realiseren baten en lasten wordt jaarlijks, conform de PoC-methode, de tussentijdse winst berekend. Deze berekening vindt plaats per individuele grondexploitatie.

Bouwgrond in exploitatie
Kalterbroeken - Diever
Kalterbroeken betreft een woningbouwproject van 93 woningen. In 2023 is gestart met de uitgifte van de laatste 8 kavels voor ‘microwoningen’. De verwachting is dat de laatste kavel eind 2025 of begin 2026 wordt overgedragen. Er wordt een positief resultaat verwacht. De boekwaarde per 31-12-2024 bedraagt € -103.800.

Oeveraseweg - Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is 1,6 hectare beschikbaar. In mei van 2025 zijn 8 kavels uitgegeven en naar verwachting worden deze eind 2025 overgedragen De boekwaarde per 31-12-2024 bedraagt € 763.525, met een voorziening van € 195.472. Op basis van de inschrijvingen wordt een sluitend resultaat (€ 0) verwacht.

Vledder Noord fase 1b
In fase 1b zijn 26 woningen gerealiseerd. Het oostelijke deel (5 woningen) moet nog worden uitgegeven. Daarnaast is planvorming voor 12 sociale huurwoningen (fase 1b II) uitgewerkt. De uitgifte en bouw worden eind 2025 of begin 2026 verwacht. De exploitatie sluit naar verwachting met een negatief resultaat van € 466.320 (NCW per 31-12-2024), mede veroorzaakt door sociale woningbouw en beheerskosten voor Japanse duizendknoop. Hiervoor is een voorziening getroffen. Voor de vervolgfases (2 en 3) wordt een positief resultaat verwacht.

Vledderveen
De exploitatie is vastgesteld in 2021 en omvat maximaal 21 woningen, verdeeld over twee fasen. Fase 1 is in 2023 uitgegeven en wordt in 2025 afgerond. Voor fase 2 (11 woningen) is in 2024 een prijsvraag uitgezet, gevolgd door gunning. De bouw start naar verwachting in september 2025. De opbrengsten worden in 2025 verwacht met een positief resultaat. In 2024 is een tussentijdse winstneming van € 69.589 (PoC) genomen. De boekwaarde per 31-12-2024 bedraagt € -94.732

Voormalige Storkschoollocatie- Dwingeloo
Deze exploitatie is in 2024 vastgesteld en betreft maximaal 13 woningen. De gemeenteraad heeft bij vaststelling verzocht om een alternatief stedenbouwkundig plan met bijbehorende exploitatie. De uitwerking hiervan is eind 2024 gestart en wordt in het najaar van 2025 aan de raad voorgelegd. Het verwachte resultaat, van de vastgestelde grondexploitatie, bedraagt € 7.781 (NCW per 31-12-2024); de boekwaarde is € 300.428.

Bouwgrond in exploitatie (begroot verloop 2025)                                                                                                                  Bedragen x € 1.000

 Meerjarige boekwaarden Bouwgronden in exploitatie (incl. voorziening)

In de jaarstukken 2024 zijn de volgende voorzieningen opgenomen:
- Kalterbroeken Diever: per 31-12-2024 €196.000
- Meenteweg - Oeveraseweg Havelte: per 31-12-2024 € 195.000
- Vledder Noord fase 1b: per 31-12-2024 € 466.000

In algemene zin zijn de risico’s binnen de lopende grondexploitaties beperkt. Voor de inschatbare verliezen zijn voorzieningen getroffen. Wel geldt voor alle grondexploitaties het algemene risico dat projecten niet volledig worden gerealiseerd. Ter beperking hiervan is ingezet op diversiteit in woningtypologieën, uitvoering van behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen.

Voor vrijwel alle projecten is een passend, vigerend bestemmingsplan aanwezig. Uitzonderingen hierop zijn delen van Vledder Noord fase 1b en de Voormalige Storkschoollocatie, waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is. Dit vormt een risico, aangezien de beoogde ontwikkeling nog niet juridisch is geborgd. Dit risico wordt als relatief beperkt ingeschat en is deels ondervangen door voldoende tijdsruimte in de exploitatieplanning.
Voor een bredere analyse van risico’s en de financiële weerbaarheid wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.