Paragraaf G Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid beschrijft het grondbeleid in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het gemeentebestuur formuleert de doelstellingen en het grondbeleid is hieraan ondersteunend. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid, de uitvoering van het grondbeleid, de actuele financiële positie, de winstneming en de risico’s en voorzieningen weer. De niet in exploitatie genomen bouwgronden zijn, zoals vastgelegd in het BBV, opgenomen als materiële vaste activa. 

De gemeente Westerveld hanteert sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid (2021) een situationeel grondbeleid. De markt heeft de ruimte om te ondernemen, maar wanneer de gemeente het nodig acht om meer invloed op het grondbeleid te hebben dan wordt actief grondbeleid ingezet. Het financiële risico van het grondbeleid dient voor de gemeente aanvaardbaar te zijn. Bij maatschappelijk interessante initiatieven wordt het financiële risico zorgvuldig afgezet tegen het maatschappelijk belang.

Zorgvlied
In het plan Zorgvlied zijn 15 kavels die zijn uitgegeven voor woningbouw. Begin 2022 waren alle kavels al verkocht en in heel 2022 werd het gebied woonrijp gemaakt. Het plan is civieltechnisch gereed en in 2023 zijn de laatste werkzaamheden uitgevoerd om het gebied woonrijp te maken en kan de exploitatie worden afgesloten. Het resultaat komt uit op € 60.000 per 31-12-2023. Over de gehele grondexploitatie zijn in de periode 2018 – 2022 diverse winstnemingen geweest met een totaal van € 270.000, met het resultaat over 2023 is het totaal € 330.000 positief.

Kalterbroeken
Kalterbroeken is een woningbouwproject waarin 93 woningen worden toegevoegd aan Diever. Per 1-1-2022 zijn 84 kavels voor woningbouw uitgegeven. In 2022 is het bestemmingsplan voor microwonen  herzien en is in 2023 gestart met de uitgifte van de 8 kavels. Alle 8 kavels zijn verkocht en de eerste 3 kavels zijn in 2023 geleverd. De verwachting is dat het project aan het eind van 2024 of begin 2025 kan worden afgesloten. Het verwachte positieve resultaat is € 364.000 (NCW per 01-01-2024) en wordt, gezien het al gerealiseerde deel, er een tussentijdse winstneming (PoC) van € 230.000 genomen. De boekwaarde per 01-01-2024 is dan € 179.000.

Vledder Noord fase 1b
In dit plan is ruimte voor circa 45 woningen. Een deel hiervan heeft al een uitgewerkte woonbestemming. Op een ander deel van de het plan ligt nu nog een maatschappelijke bestemming. De bedoeling is om ook hier woningen te realiseren maar is wijziging bestemming noodzakelijk, dit wordt in fase 3 meegenomen. In het eerste deel van fase 1b zijn 26 kavels geleverd en de woningen gerealiseerd. Om fase 1b af te kunnen ronden, dient het meest oostelijke gedeelte van het bestemmingplan te worden gerealiseerd. Op dit moment zijn er gesprekken over de invulling hiervan. De grondexploitatie sluit naar verwachting met een nadelig financieel resultaat. Per 31-12-2023 is het verwachte nadelig financieel resultaat € 577.000 (NCW per 1-1-2024). Het negatieve resultaat wordt deels veroorzaakt door de realisatie van sociale woningbouw in de tweede fase en kosten voor beheersen Japanse Duizendknoop. Er is een voorziening opgenomen in deze jaarrekening van € 577.000 om dit tekort te dekken.

Moersberger Erven
Dit plan betreft de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de Moersberger Erven te Nijensleek. Het terrein is uitgebreid met 4 kavels. De laatste twee kavels zijn in 2022 geleverd. De laatste werkzaamheden zijn in 2023 uitgevoerd en het project kan afgesloten worden. Het financieel resultaat is € 56.000 voordelig. Over de gehele grondexploitatie zijn in de periode 2021 – 2022 diverse winstnemingen geweest met een totaal van € 41.000 met het resultaat over 2023 is het totaal € 97.000 positief. 

Vledderveen
De grondexploitatie Vledderveen is in 2021 vastgesteld en betreft de uitgifte van kavels ten behoeve van maximaal 21 woningen. Deze kavels worden in 2 fasen uitgegeven. De uitgifte van de eerste fase met 10 kavels is eind 2021 gestart en alle kavels zijn in 2022 verkocht. Verwachting is dat de 1e fase Vledderveen vanaf voorjaar 2024 woonrijp gemaakt kan worden. De tweede fase met uitgifte van maximaal 11 kavels zal in 2024 plaatsvinden. Verwachting is dat de grondexploitatie in 2025 kan worden afgesloten. Het verwachte positieve resultaat is € 497.000 (NCW per 01-01-2024) en wordt, gezien het al gerealiseerde deel, er een tussentijdse winstneming (PoC) van € 107.000 genomen. De boekwaarde per 01-01-2024 is dan € 198.000.

Meenteweg-Oeveraseweg – Havelte
Deze grondexploitatie betreft de afronding van een bedrijventerrein in Havelte. Op dit bedrijventerrein is nog een kavel van 1,6 hectare beschikbaar. De locatie is nog niet bouwrijp gemaakt. Er moeten nog werkzaamheden plaats vinden voordat het terrein geschikt is voor eventuele uitgifte, hier wordt in 2024 mee gestart. Verder moeten er nog werkzaamheden in de openbare ruimte plaatsvinden, zoals in het bestemmingsplan is opgenomen. Verwachting is dat in 2024 kavelindeling opgesteld kan worden en aansluitend de uitgifte. In 2023 werd nog een nadelig financieel resultaat verwacht van € 137.000 (NCW per 1-1-2023). Bij de actualisatie van de grondexploitatie is er een negatief resultaat van € 52.000 (NCW per 1-1-2024). De voorziening hiervoor is aangepast en bedraagt € 52.000.

Aldi-locatie Valderseweg Dwingeloo
Deze grondexploitatie is in 2021 vastgesteld. Het betreft de sanering en gedeeltelijke uitgifte van een perceel grond van circa 9.000 m² ten behoeve van een supermarkt. In 2022 is het gebied geleverd en woonrijp gemaakt. De laatste werkzaamheden zijn in 2023 uitgevoerd en kan het project worden afgesloten. Het verwachte financiële resultaat is circa € 183.000 voordelig (NCW per 1-1-2023). 

Het financieel resultaat is € 1.198.000 voordelig. Dat bestaat uit de winstnemingen van de afgesloten grexen Zorgvlied Noord-Oost II, Moersberger Erven en complex Aldi Dwingeloo. Het bestaat ook uit de tussentijds genomen winsten van Kalterbroeken Diever en Complex Vledderveen. Het betreft tenslotte een correctie op de verliesvoorziening van de grondexploitaties Kalterbroeken Diever, Meenteweg - Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b. 

Bouwgrond in exploitatie

 

Bouwgronden in exploitatie (x € 1.000)	Boekwaarde 31-12-2022	Vermeer- deringen	Vermin- deringen	Winst- neming	Voor- ziening	Boekwaarde 31-12-2023
Zorgvlied Noord - Oost	-60	1	1	60	0	0
Kalterbroeken Diever	-352	52	108	230	0	-179
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	113	1	0	0	0	114
Vledder Noord fase 1b	-44	140	158	0	0	-62
Moersberger Erven	-56	1	1	56	0	0
Complex Aldi Dwingeloo	-202	21	2	183	0	0
Complex Vledderveen	81	15	400	107	0	-199
Totaal bouwgronden in exploitatie	-519	230	670	635	0	-323
Voorzieningen t/m
Kalterbroeken Diever	-58	0	58	0	0	0
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	-137	0	85	0	0	-52
Vledder Noord fase 1b	-998	0	421	0	0	-577
Totaal voorziening	-1.192	0	563	0	0	-629

 

Bouwgronden in exploitatie (x € 1.000)	Boekwaarde 31-12-2023	Prognose lasten	Prognose lasten	Geraamd resultaat	Geraamd resultaat NCW
Kalterbroeken Diever	-179	-281	421	-390	-364
Meenteweg - Oeveraseweg Havelte	114	-678	782	57	52
Vledder Noord fase 1b	-62	-1.369	731	663	577
Complex Vledderveen	-199	-238	482	-551	-497
Totaal bouwgronden in exploitatie	-323	-2.566	2.416	-221	-232
Voorzieningen t/m 2023	-629			-	-
Totaal bouwgronden in exploitatie	-952				-

Voor Meenteweg / Oeveraseweg is per 31-12-2023 een voorziening opgenomen van € 52.000. Voor Vledder Noord is een voorziening opgenomen van € 577.000. Deze bedragen zullen naar verwachting voldoende zijn (zie contante waarde).

In het algemeen kan gesteld worden dat er weinig risico’s zijn bij onze grondexploitaties. Voor de verliezen die we kunnen inschatten is een voorziening opgenomen. Op dit moment betreft dat Meenteweg-Oeveraseweg en Vledder Noord fase 1b. 
Voor grondexploitaties die in uitvoering zijn, geldt dat er een algemeen risico is dat deze ontwikkeling uiteindelijk niet (volledig) voltooid worden. Er is geprobeerd om het risico hierop zo veel mogelijk te beperken door middel van diversiteit in woningtypologieën, behoefteonderzoek en het hanteren van marktconforme grondprijzen. 
Voor vrijwel alle grondexploitaties is een passend vigerend bestemmingsplan. Alleen voor een deel van het plan Vledder Noord fase 1b is een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit levert een risico op; het is namelijk nog niet zeker of de beoogde ontwikkeling hier plaats kan vinden. Ons inziens is dit een relatief klein risico en is dit al gedeeltelijk opgevangen door genoeg tijd voor deze ontwikkeling in de grondexploitatie op te nemen. Voor nadere inschatting van de risico’s in breder verband wordt verwezen naar de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing.